Amorteringskrav och bolånetak 2026 – så fungerar reglerna

Kort svar: reglerna som gäller i dag

Bolånetaket och amorteringskravet fanns tidigare i Finansinspektionens föreskrifter. Sedan 1 april 2026 står reglerna i stället i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Lagen gäller bolån för både villor och bostadsrätter i Sverige, men inte lån för lantbruksenheter.

• Bolånetak: högst 90 procent av bostadens marknadsvärde vid köp.
• Tilläggslån: belåningsgraden får vara högst 80 procent när du utökar ett befintligt bolån.
• Amortering: minst 2 procent per år över 70 procents belåningsgrad och minst 1 procent per år över 50 procent.
• Skärpt amorteringskrav: slopat för nya lån. Det extra kravet för lån över 4,5 gånger bruttoinkomsten gäller inte längre.
• Undantag: banken kan medge undantag vid köp av nyproduktion och vid särskilda skäl, till exempel sjukdom eller arbetslöshet.

Bolånetaket: minst 10 procent i kontantinsats

Bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent den 1 april 2026. Det gäller lån som tas vid köp av en ny bostad. Köper du en bostad för 3 000 000 kronor får bolånet alltså vara högst 2 700 000 kronor, och kontantinsatsen måste vara minst 300 000 kronor.

Att lånet ryms under bolånetaket betyder inte att du automatiskt får låna så mycket. Banken gör alltid en kreditprövning av din inkomst, dina utgifter och dina andra skulder.

Lånar du till kontantinsatsen med ett blancolån blir det dyrare. Blancolån har oftast betydligt högre ränta än bolån. Från och med inkomstår 2026 ger lån utan säkerhet dessutom inget ränteavdrag, och skulden räknas in i bankens kreditprövning.

Amorteringskravet: 1 eller 2 procent per år

Hur mycket du måste amortera beror på belåningsgraden, alltså hur stor del av bostadens värde som är belånad.

• Belåningsgrad över 70 procent: minst 2 procent av lånet per år.
• Belåningsgrad över 50 och upp till 70 procent: minst 1 procent per år.
• Belåningsgrad 50 procent eller lägre: inget lagkrav på amortering.

Amorteringen räknas på det högsta lånebeloppet

Procentsatsen räknas inte på det lån du har kvar i dag. Den räknas på det högsta lånebeloppet efter den senaste värderingen av bostaden. Därför sjunker inte amorteringen i takt med att lånet blir mindre.

Ett exempel: du köper en bostad för 3 000 000 kronor och lånar 2 700 000 kronor. Du amorterar 2 procent av 2 700 000 kronor, alltså 54 000 kronor per år. När lånet har kommit ner till 2 100 000 kronor är belåningsgraden 70 procent. Då räcker 1 procent – men fortfarande av 2 700 000 kronor, alltså 27 000 kronor per år.

Med 2 procents amortering tar det drygt elva år att gå från 90 till 70 procents belåningsgrad, om bostaden inte värderas om.

Omvärdering: lägre amortering när bostaden stigit i värde

Belåningsgraden räknas normalt på vad bostaden kostade när du köpte den. Har bostaden stigit i värde kan banken göra en omvärdering. Om belåningsgraden då hamnar under 70 eller 50 procent sjunker amorteringskravet.

Omvärdering får tidigast göras fem år efter köpet eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller hur mycket du får låna. Undantaget är om värdet har ändrats kraftigt av andra skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel efter en omfattande renovering.

Ett exempel: efter fem år har lånet i exemplet ovan minskat till 2 430 000 kronor, och bostaden värderas till 3 600 000 kronor. Belåningsgraden blir då 67,5 procent och amorteringskravet sjunker till 1 procent av 2 430 000 kronor – 2 025 kronor i månaden i stället för 4 500 kronor.

Det skärpta amorteringskravet är borta – men inte automatiskt

Det skärpta amorteringskravet infördes 2018. Den som lånade mer än 4,5 gånger sin bruttoårsinkomst fick amortera 1 procent extra per år, alltså upp till 3 procent. Från 1 april 2026 finns det kravet inte längre för nya lån.

Har du ett befintligt bolån som omfattas av det skärpta kravet upphör det inte av sig självt. Enligt regeringen behöver du och banken komma överens om att ändra villkoren. Kontakta din bank om du vill sänka amorteringen.

Tilläggslån: högst 80 procent

Vill du låna mer med bostaden som säkerhet, till exempel till en renovering, gäller en lägre gräns än vid köp. Efter utökningen får belåningsgraden vara högst 80 procent av bostadens marknadsvärde.

Undantag från amorteringskravet

Lagen ger banken möjlighet att göra undantag, men du har ingen rätt till dem. Det är alltid banken som bestämmer.

• Nyproduktion: köper du en nyproducerad bostad som förste ägare kan banken medge att du inte amorterar enligt lagen i upp till fem år från tillträdet.
• Särskilda skäl: om din betalningsförmåga har försämrats, till exempel på grund av sjukdom eller arbetslöshet, kan banken medge ett tillfälligt uppehåll med amorteringen.

Räkna på ditt eget bolån

I Lånetorgets bolånekalkyl fyller du i pris, kontantinsats och ränta. Kalkylatorn räknar då ut belåningsgrad, amorteringskrav, ränteavdrag och månadskostnad enligt reglerna som gäller sedan 1 april 2026. Du kan också hämta bankernas aktuella snitträntor direkt till kalkylatorn.

Vanliga frågor